Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит доля в проекте.
Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.
Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке – порядка 30%.
Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.
Обманутые дольщики
Вы можете купить квартиру в строящемся доме, когда уже все инвесторы вложили, попросту выкупив права у одного из них. Заключается договор уступки прав, который заверяется у застройщика (могут быть трёхсторонние соглашения – формат обсуждаем). Но будьте бдительны, часто на рынке есть квартиры, которые застройщик якобы должен передать той или иной организации в обмен на услуги (натуральный обмен). покупка такого имущества ставить ваши права зависимыми от условий договора меж застройщиком и организацией, у которой вы купили квартиру и здесь возможны эксцессы. Тщательно проверяйте основания прав собственности у продавца.
Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.
Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:
недострой дома,
банкротство застройщика,
отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.
ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.
Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою “серых” схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы – это совершенно другие решения.
Как стать дольщиком долевого строительства?
Вкладываясь в строительство дома – вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.
Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.
Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).
Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды.
Проверьте документы:
разрешение на строительство,
документы на землю (право собственности, аренда)
контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).
Договор долевого участия в строительстве
Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику – инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество – квартиру.
В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.
Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.
